¿Puede un extranjero comprar propiedad en Colombia?
Sí. En Colombia, los extranjeros tienen los mismos derechos que los colombianos para comprar vivienda, fincas o lotes. No necesita visa, residencia ni cuenta bancaria colombiana para comprar. Si usted es colombiano y vive en el exterior, compra con su cédula como cualquier otro colombiano.
Hay pocas excepciones, como algunos terrenos en zonas de frontera y los bienes de uso público (playas y rondas de ríos). Si la propiedad que le interesa está en una de esas zonas, su abogado se lo dirá en el estudio de títulos.
Lo que necesita antes de empezar
- Pasaporte vigente (o cédula colombiana, si es colombiano).
- RUT, el registro tributario colombiano. Lo puede necesitar para la escritura y para pagar impuestos; se tramita ante la DIAN.
- Un abogado de confianza en Colombia. Nosotros trabajamos con abogados aliados, pero usted puede elegir el suyo.
- Un presupuesto que incluya los costos de cierre (ver más abajo), no solo el precio de la propiedad.
El proceso, paso a paso
1. Asesoría inicial
Conversamos por videollamada sobre lo que busca: ciudad, tipo de propiedad, presupuesto y para qué la quiere (vivir, invertir, retirarse o rentar). Con eso le enviamos fotos, videos y documentos de las propiedades que encajan.
2. Visita en persona
Antes de comprometerse, la propiedad se visita en persona, con cita previa. Puede venir usted o enviar a alguien de su confianza. Le acompañamos en la visita.
3. Estudio de títulos
Es el paso más importante. Antes de firmar o pagar cualquier cosa, el abogado revisa:
- El certificado de tradición y libertad reciente (no mayor a 30 días): quién es el dueño, y si hay embargos, hipotecas, demandas o sucesiones pendientes.
- Que el vendedor esté al día en el impuesto predial y, si aplica, en la administración del conjunto.
- En fincas y lotes: el uso del suelo y que lo construido tenga licencia.
4. Promesa de compraventa
Es el contrato en el que comprador y vendedor se comprometen a hacer el negocio. Fija el precio, la forma de pago, la fecha de la escritura y las multas si alguno incumple. Normalmente se entrega un anticipo, que suele estar entre el 10% y el 30% del precio. Nunca la firme sin que la revise su abogado.
5. El dinero y el registro de la inversión extranjera
Si el dinero viene del exterior, debe entrar a Colombia por un canal oficial (un banco o una entidad autorizada), que lo cambia a pesos. En ese momento se diligencia la declaración de cambio, con la que la compra queda registrada como inversión extranjera ante el Banco de la República.
Este registro es lo que le permite, el día que venda, sacar legalmente su dinero de Colombia. No use canales informales ni transferencias sin declarar.
6. Escritura en notaría
La compra se formaliza con una escritura pública firmada en una notaría. Si no puede viajar, puede firmar otra persona con un poder: se otorga en un consulado de Colombia o ante un notario de su país, con apostilla.
7. Registro
La escritura se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. La propiedad es legalmente suya cuando queda registrada a su nombre, y eso se verifica en un nuevo certificado de tradición y libertad.
Costos de cierre (aproximados)
Además del precio, el comprador normalmente paga:
| Concepto | Valor aproximado | Quién lo paga |
|---|---|---|
| Gastos de notaría | Cerca del 0,54% del precio, más IVA | Se divide entre comprador y vendedor |
| Impuesto de registro (boleta fiscal) | Cerca del 1% | Comprador |
| Derechos de registro | Entre 0,5% y 0,7% | Comprador |
| Retención en la fuente | 1% o más | Vendedor |
| 4 por mil (GMF) | 0,4% de cada pago desde una cuenta colombiana | Quien hace el pago |
En total, cuente con alrededor del 2% al 3% del precio en costos de cierre como comprador. Los valores exactos dependen de la ciudad, la notaría y el valor de la propiedad.
Costos anuales de ser propietario
- Impuesto predial: lo cobra cada municipio, una vez al año. Muchos dan descuento si se paga en los primeros meses.
- Administración: si la propiedad está en un conjunto cerrado, se paga cada mes.
- Servicios públicos y mantenimiento, también cuando no vive en ella.
- Impuestos sobre la renta: si la arrienda, debe declarar esos ingresos en Colombia y, en muchos casos, también en su país de residencia. Consulte con un contador que conozca los dos países.
Errores comunes que debe evitar
- Pagar un anticipo antes del estudio de títulos.
- Traer el dinero por canales informales y sin registrar la inversión.
- Firmar la promesa sin revisión de un abogado.
- Negociar con intermediarios que no tienen autorización escrita del propietario.
- Comprar una finca sin revisar el uso del suelo ni las licencias de construcción.
- Presupuestar solo el precio y olvidar los costos de cierre y anuales.
Cómo le acompañamos
En Raíz Andina Realty le acompañamos en su idioma desde la primera conversación hasta el registro: le mostramos propiedades verificadas, coordinamos la visita, trabajamos con abogados aliados para el estudio de títulos y la escritura, y le orientamos en el giro del dinero y el crédito hipotecario.
Esta guía es informativa y no reemplaza la asesoría de un abogado o un contador. Las cifras son aproximadas y pueden cambiar; confírmelas antes de comprar.